在股票和债券市场越来越难以获得高质量回报的市场环境下, 许多人正在转向 另类投资. 替代方案的承诺是提高投资组合的收益率，并为投资者提供独特的选择, untapped opportunities to invest in less efficient markets; at the same time, 这些投资给投资者带来了一系列新的挑战和问题.
虽然有多种可供选择的投资, 另类投资领域最重要的选择之一是私人房地产产品, 无论是投资基金还是特定的财产. 本文将介绍投资私人房地产产品的好处和挑战，并分享一些评估这些投资的技巧.
但在我们开始之前，一个快速的编程提示. 投资房地产的两种最常见的方式——房地产投资信托基金(REITs)和直接拥有房地产——这里不讨论，将在以后的文章中讨论. 本文将重点介绍比典型的房地产投资信托基金规模更小、更有针对性的投资, 但比直接拥有更少的参与和时间密集. 也就是说，投资于一家房地产私募股权公司 基金 或者由专业的第三方投资经理管理项目.
近年来, Preqin的数据显示，私募股权房地产基金每季度的融资规模一直保持在200亿至400亿美元之间. 有几种不同的投资主题可以根据特定的风险概况进行调整:从“核心”(安全), 到“机会主义”(高杠杆投资), 几乎没有现金流). 顺便说一下, 机会主义基金是目前投资者最受欢迎的选择, 按已关闭资金和筹集资金总额计算.
对于许多私人房地产投资者来说, 最好的选择是投资于被第三方收购和管理的资产, 专业投资经理(称为“保荐人”). 这可以是基金的形式, 对于一个人来说, 具体的投资, 或者是一种混合结构，将现有资产与未来收购的资产结合起来. 以下是这些房地产基金的运作方式:
The benefits above are valuable; however, 在投资私人房地产产品时，还需要考虑一些问题. 虽然大多数基金经理会向投资者提供大量信息，以评估他们的机会(事实上，在许多情况下，法律要求他们这样做), 审查这些信息，并利用这些信息为投资决策提供明确的依据, 或不, 仍然掌握在投资者手中.
房地产基金有很多种类型，策略、目标和结构各不相同. 私人投资者必须善于理解和评估每次发行的具体情况，这样才能有效. 本节将帮助你开始考虑这种类型的投资如何适合你的投资组合, 以及在评估新机会时需要考虑的关键领域.
沃伦·巴菲特有句名言: “当一个以卓越而闻名的管理层接手一个以糟糕的经济状况而闻名的企业时, 这是企业的声誉保持不变.” 房地产行业也是如此, 因此，对于一个新的机会，这往往是第一个也是最重要的问题, 投资到底是什么，为什么值得投资. 房地产行业是投资者可选择的最多样化的资产类别之一, 它充满了适合特定目的的利基战略和业务, 并提供一定的回报. 房地产令人兴奋的一件事是，你可以找到像低杠杆贷款一样保守的投资，投资于城市战利品资产，这些资产的配置与高信用债券的投资类似, 一直到高度投机的开发项目，这些项目的回报更像是风险投资基金或小型股票投资. 以及介于两者之间的一切.
虽然仔细研究市场上的每一个机会都是一个太宽泛的话题，这里无法涵盖, 值得记住的是，这种巨大的多样性是存在的. 此外，考虑如何提出一系列问题，从而揭示潜在投资的“是什么”，也是很有用的. 它在各种机会中处于什么位置?
经常, 一个好的起点是让发起人提供他们自己对投资或基金的假设和预估财务预测. 高质量的保荐人将准备好备查的预估财务报表，并能够回答有关其策略的详细问题, 假设, 和结果, 并解释他们正在建造的结构是如何以及为什么起作用的. 虽然这似乎是显而易见的, 有无数的投资者会在没有这些信息的情况下进行投资, 基于对基金经理或资产类别的投资意愿, 而且没有详细的业务解释.
一旦你有了资金, 详细的回顾可以让你提出一系列问题来进一步评估这个机会. 评估预估财务报表有无数种方法 评估商业模式，太多了，无法在这里详细介绍. 但这里我要提一个在房地产领域特别有用的指标——成本收益率(ROC).
我将ROC定义为用物业的稳定收入(净营业收入)除以其总成本所得到的结果, 包括购买它的成本, 改善它, 发展它, 租赁它, 融资,, 等等(包括所有费用). 公式如下:
成本回报率=([潜在租金总额]-[空置及坏账费用]-[营运费用])/([物业及项目成本]+[项目相关费用及成本]+[其他成本])
举个简单的例子:你花700美元买了一块地,然后投资300美元,开发它，然后租给一个支付70美元的租户,000美元的租金，包括所有的运营成本. 那么你的ROC就是 7.0% = $70,000 / ($700,000 + $300,000). 考虑这个数字的一个简单方法是，它是房地产在稳定时的预期收益率.
成本回报率之所以如此有用，是因为它为你提出问题提供了一个基准. 如果在基金中获得的财产的计划ROC是7.0%，但基金经理承诺12%.给投资者0%的回报，那么很明显这是一个脱节. 人们可能会问的问题是，以较低利率为房产融资的计划有何不同? 是溢价出售物业吗? 是经理预期市场租金会随着时间增长吗? 这些东西的组合? 其他的东西?
这个问题的答案是什么?)通常会告诉你经理的“真正”策略是什么, 他们要求你承担的内在风险是什么. 了解策略, 反过来, 会帮助你对投资做出更明智的决定吗, 如果脱节是未来租金的增长, 你相信那个论点吗? 如果是几年后以溢价出售房产, 是否有证据表明它可以以建议的价格出售? 诸如此类.
除了发展对投资策略的理解, 了解保荐人在战略方面的合同义务是很重要的(特别是对于基金投资). 在很多情况下, 发起人可能有一个与投资者共享的具体商业计划, 但当涉及到他们的基金运营协议所规定的法律要求时，他们有更广泛的选择. 一定的灵活性是必要的, 但如果你不小心, 你最终可能会得到一组与最初预期大不相同的投资. 至少, 了解担保人的灵活性是很重要的, 通常明智的做法是考虑到担保人的质量，你愿意提供的灵活性.
很明显, 当机会是一个特定的物业(而不是基金)时，这个元素就简单多了。, 但即便如此, 随着时间的推移，所有的投资都会发生变化，了解哪些选择对基金或发起人来说是合法的，这一点很重要.
在投资私人房地产产品时(尤其是在考虑基金时), 除了投资本身，最重要的组成部分是赞助. 在很大程度上, 当你投资私募时，你“购买”的服务是发起人的体验, 技术, 人际关系和可信度. 预先评估这些因素是成功投资的关键. 这个人或组织将负责用你的资金做出正确的决定，决定收购哪些投资, 要做出什么样的管理决策, 以及如何把你当作投资者来对待.
这一因素往往是承销私人发行中最棘手的部分. 它与评估投资本身是相反的, 大多数的考虑是基于事实的, 证据, 和数字. 选择一个好的赞助商主要是一个定性的过程.
许多团体都尝试过, 结果好坏参半, 通过仔细审查业绩记录来“量化”保荐人评估过程, 背景调查, 冗长的调查问卷, 以及对各种准科学指标的依赖.
其他国家已经制定了广泛的规则来处理这个问题, 从不与任何人一起投资到没有亲自提到的投资，一开始投资较小的金额，然后在最初的投资证明是成功的时候投资更多的金额, 以及各种更特殊的决策规则和评估方法.
虽然这些方法通常有一些常识性的吸引力, 在确保投资者回报方面，我还没有看到它们以预期的方式获得充分回报. 挑战在于，在审查完成并提交报告之后, 在一天结束的时候, 投资者通常会发现自己又回到了他们开始的地方——必须做出一个定性的决定，即他们是否相信一个人或一组经理能够成功地执行拟议的投资计划.
不幸的是, 做出这种判断并没有什么灵丹妙药, 但是，在进行评估时要考虑三个有用的策略.
首先，在完成对赞助商的评价时，尽量构建一个故事，而不是一个分数. 我们的目标是了解这个人有过什么样的经历, 这些经历告诉了他们什么, 以及这种叙事将如何发展到未来. 了解一个人的故事往往既困难又耗时, (这就是为什么我们如此依赖程式化的事实和业绩记录的部分原因), 但这样做会让你处于最好的位置，以了解接下来可能发生的事情, 以及这个人在不同情况下的反应.
第二个策略是密切关注投资成功所需要的技能, 以及经理如何将这些特定的元素带到桌子上. 如果投资论文依赖于保荐人建造大楼的能力，那么他们是否具备这种能力? 或者他们把它租给了一个有能力的团队? 如果一只基金的成功需要高水平的统计分析, 担保人对该领域有了解吗? 赞助商的核心技能是什么, 以及他们是否适合正在进行的投资? 拼图是完整的，还是中间有一个刺耳的洞? 太频繁, 投资者关注的是可能与当前形势无关的广义概括. 一个赞助商可能在管理现有公寓楼的投资组合方面非常成功, 但这些技能现在是否适用于他们购买零售用地建设购物中心? 或者投资工业增值项目? 或者其他任何东西?
与所需要的技能密切相关的是所需要的其他资源. 例如，如果要求担保人在贷款上签字，他们是否有能力这样做? 如果他们被要求在每笔交易中存入现金, 他们有现金吗(或者至少有办法获得现金)?? 如果投资需要一个专业团队来操作，这个团队是否到位?
最后，评估赞助者的动机也很重要(不要忘记非经济动机)。. 激励措施不会完全决定保荐人的选择, 但他们肯定有重要的一票. 根据所提议的投资结构，财政激励可能有很大差异, 以及赞助商的整体业务. 非经济激励将根据保荐人的业务而有所不同, 他们的优先级, 以及他们所面临的环境. 他们也会受到赞助商的个性、性格和历史的广泛影响. 下一节将重点讨论财政激励.
随着低成本etf的出现和现代投资管理理念的广泛成功, 如今，要讨论任何投资，都很难不讨论费用和附带权益. 谈到房地产投资，这是一个棘手的话题, 因为就赞助商的报酬方式而言，这个行业仍是一片蛮荒之地. 大多数其他投资类别都是如此, 如果不是完全遵守标准, 至少要有一个基本的正统观念，关于什么应该收费，事情应该如何组织. 房地产基金则不是这样.
这背后的驱动因素是, 第一个, 房地产投资基金需要不同程度的管理时间和精力, 和, 第二个, 是高度结构化和资本密集型的，因此在发起人进行投资时(通过私人发行筹集资金只是其中之一)有多种潜在的资本选择和替代方案。.
基于以上, 例如, 对于需要发起人雇佣全职员工来管理和专注于项目的开发项目来说，相当大的费用可能是完全合适的, 或为专门的债务投资，需要大量的 业务发展 是时候发现和谈判新的机会了. 对于一家长期买入并持有的基金来说，同样的费用可能是完全不合适的，因为它除了收购房产和坐等房产之外什么也不做.
赞助商的其他选择也会影响什么是正确的经济学. 例如, 虽然投资者可能更喜欢基金的附带权益较低, 如果保荐人能够使用高收益债券(或其他替代方案)竞争性地完成交易, 无论投资者认为什么是公平的，都不可能协商出他们想要的价格.
在房地产交易中，重要的是要了解每笔交易的风险因素和各方所承担的努力, 以及正在讨论的回报水平, 然后试着把这些事情安排好. 如果它们是，那么结构可能是合适的, 但如果不是，那么投资者应该仔细考虑他们进行投资的原因.
有很多与私人房地产投资相关的术语需要考虑. 这里包括部分集合，但没有深入介绍. 经常, 投资者的顾问和律师将很好地评估这些项目的具体投资, 并就什么是典型的和合理的提供指导. 至少, 明智的做法是了解拟议投资中每一项的条款，以便在作出投资决定时能全面了解情况.
当然, 这只是部分列表, 对于某些类型的投资，会有各种各样的问题, 赞助商, 或结构. 最终，对投资的整体看法才是有意义的.
到目前为止，这些章节列出了投资私人房地产产品时要考虑的主要问题, 没有哪项投资能满足所有要求. 在某种程度上，这是有意为之. 这类投资是有市场的, 投资者对其资本收取的价格通常与市场对投资的需求成反比. 例如, 一个非常有经验的赞助商投资于一个需求旺盛的行业，通常会要求赞助商友好的费用, 附股权益, 和术语, 并且可能会限制投资者在承诺投资后能够施加控制的程度. 交替, 新的基金经理可能会提供更好的条款和投资者权利，以及大量的直接接触，但可能没有相同类型的记录，或者可能在一个不太知名的行业经营.
因为这种平衡, 在决定投资(或不投资)之前，对投资机会有一个全面的了解和完整的评估是很重要的. 一个对投资者有用的工具是记分卡文件，它允许对机会的每个要素进行单独的评估, 然后有机会将投资作为一个整体来看待和考虑，而不是专注于其组成部分.
这很有用，因为, 太频繁, 投资者会因此而错过好的投资机会, 或者有两个问题相对于整体情况得到了过多的关注, 或相反, 因为一个压倒性的积极因素而错过了糟糕投资的警告信号. 一个好的投资过程是一个强调数据收集期的过程，在这个过程中还没有做出决定，最终在一个决策期结束，当一个更完整的画面可用时，这个决策期就完成了. 这就为机会和他们的问题提供了正确的视角.
而整体的观点往往是做决定的最佳场所, 重要的是要留意潜在投资中的致命缺陷. 这些问题本身就会改变一项投资的整体前景.
房地产开发的一个很好的例子是一个具有良好经济效益的项目, 有经验的赞助, 大交易条款, 优越的地理位置和租赁, 而且恰好位于受污染的土地上.
在审查的一个部分中对环境问题进行评分并说积极因素大于消极因素是不合适的——这是一个需要彻底理解的问题，它本身可以(也应该)能够从考虑集中删除一个机会.
这只是一个例子, 但大意是，记分卡可以帮助保持观点, 但如果存在影响投资本身的问题，就不应超过进一步的判断.
对于私人房地产投资者来说，有很多投资的机会, 私人募股可以是有趣的投资的重要来源，可以增加投资者的投资组合.
与此同时，这些投资需要投资者的谨慎. 希望这篇总结能让你走上正确的道路，探索投资领域 开始吧 建立你的项目或投资组合.
投资于房地产等基础资产的基金, 无论是住宅还是商业用途. 活动的范围包括构建新属性或管理现有属性. 回报来自物业产生的收入和资产价值的增值
私人房地产投资是指第三方投资者管理房地产资产的投资. 保荐人将获得一笔费用，并有激励措施为标的投资者创造回报.
世界级的文章，每周发一次.
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